Сделки, требующие нотариального удостоверения

Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, которые прямо указаны в законе. Например, с долями в ООО или залогом. Кроме того, нотариального удостоверения договора вправе требовать сами участники. В статье расскажем о сделках, требующих нотариального удостоверения.

Читайте больше о нотариальном удостоверении

Когда нотариальное удостоверение договора понадобится в сделках с недвижимостью

К сделкам, подлежащим нотариальному удостоверению, относится ряд сделок с недвижимостью. Нотариуса привлекают, когда возникают, меняются или прекращаются права (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Например, если компания не зарегистрирует право залога недвижимости, суд может отказать в удовлетворении заявленных требований за счет заложенного имущества (п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.05.2020 № Ф04-7989/2020 по делу № А45-3985/2018).

Читайте в журнале «Юрист компании»: Паспорт у нотариуса больше не нужен, и еще три изменения в работе с нотариусами

Теперь обратиться к нотариусу можете удаленно через интернет — ряд нотариальных действий можно совершить без визита в нотариальную контору. Изменения внесли еще до начала масштабной пандемии и введения ограничительных мер, но новые правила начали работать только с 29 декабря 2020 года.

Узнайте, как в 2021-м работать с нотариусами по новым правилам

Нотариальное заверение сделки потребуется, если:

1. В ходе сделки отчуждают долю в праве общей собственности на объект недвижимости. Например, продают, меняют, дарят и т. п. Однако это правило не распространяется на сделки по отчуждению или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, на сделки с долями земли, а также собственностью паевого инвестиционного фонда или объектами, которые приобретают для включения в состав такого фонда (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ, определение КС РФ от 29.05.2019 № 1374-О).
2. Сделка касается объекта недвижимости, которым распоряжаются на условиях опеки. Также к договорам, подлежащим нотариальному удостоверению, относятся соглашения об отчуждении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Суды указывают, что обязательное нотариальное заверение договора означает «проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение» (кассационное определение 1 кассационного суда ОЮ от 09.12.2019 № 88а-1138/2019 по делу № 2а-648/2019).

Когда нужно заверить договор у нотариуса, если оформляют уступку права или залог 

Заверению договора у нотариуса подлежат некоторые соглашения об уступке прав, временной передаче имущества и соглашения другого типа. На это влияет форма исходной сделки. К таким соглашениям относятся:

1. Договор залога, если залог оформляют для обеспечения договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 44 постановления от 01.07.1996 Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 6/8). При этом не получится признать сделку недействительной, если стороны не придавали сделке обязательную нотариальную форму (постановление АС Московского округа от 18.07.2019 № Ф05-11234/2019 по делу № А40-179739/2018).
2. Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ). В этом случае компания вправе потребовать совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество. Нотариус совершает надпись, на основании которой регистрирующий орган вносит изменения в ЕГРЮЛ (постановление 9 ААС от 10.07.2020 № 09АП-9431/2020 по делу № А40-300375/2018).
3. Договор цессии, если заверение основного договора было у нотариуса (п. 1 ст. 389 ГК РФ, обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2019), утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019). Такой порядок стороны часто используют на практике, особенно, если речь идет о крупных суммах (постановление АС Волго-Вятского округа от 03.08.2020 № Ф01-11177/2020 по делу № А79-7214/2019).
4. Договор перевода долга, если исходный договор заверили у нотариуса (п. 4 ст. 391 ГК РФ). Соблюдение нотариальной формы не поможет признать сделку законной, если она недопустима по иным нормам. Например, нельзя осуществить перевод, когда требуется личное исполнение или применяется контрактное законодательство, которое требует от подрядчика исполнить обязательство (ч. 5 ст. 95 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ, постановление 1 ААС от 06.10.2020 № 01АП-4987/2020 по делу № А39-8762/2019).
5. Предварительный договор, если основной относится к договорам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Если стороны ввели условие о нотариальной форме сделки, необходимо следовать договоренности. В противном случае, когда возникает спор, он может затянуться, в том числе из-за выяснения вопроса о законности операций (определение СКГД ВС РФ от 13.08.2019 № 127-КГ19-8).
6. Соглашение об изменении или о расторжении договора, если было нотариальное удостоверение сделки при ее заключении (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Пленум ВС указал, что если в качестве отступного предоставляются доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, то соглашение об отступном должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 163 ГК РФ, п. 11 ст. 21 закона № 14-ФЗ, п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 № 6).

В каких случаях действует правило об обязательном нотариальном удостоверении сделки с долями ООО

К договорам, требующим нотариального удостоверения, относятся договоры:

1. Об отчуждении доли или части доли в ООО (п. 11 ст. 21 закона № 14-ФЗ, определение СКЭС ВС РФ от 18.12.2018 № 306-ЭС18-6807 по делу №А55-8181/2016).
2. О залоге доли или части доли (п. 2 ст. 22 закона № 14-ФЗ, постановление АС Дальневосточного округа от 10.12.2019 № Ф03-5265/2019 по делу № А59-8040/2018).

Если нарушить порядок, сделку могут признать недействительной. И даже если стороны предприняли все зависящие от них меры для нотариального удостоверения сделки, суд может не встать на их сторону. Так происходит, когда сделка нарушает другие положения законодательства. Например, заключается в обход законной процедуры (определение 4 кассационного суда ОЮ от 02.06.2020 по делу № 88-8970/2020).

Зачем требовать нотариальной формы сделки

Обязательное нотариальное удостоверение договора может быть не только требованием закона. Участники соглашения вправе закрепить такое условие (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Возможность включить в текст условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки не зависит от того, потребуется затем регистрация документа или нет.

Если стороны выберут нотариальную форму сделки, это дает определенные преимущества:

1. Нотариус разъясняет участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
2. Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом (ч. 5 ст. 69 АПК РФ).
3. На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Есть и отрицательная сторона выбора нотариальной формы договора: понадобятся дополнительные затраты денежных средств и времени. Перед тем, как осуществить удостоверение сделки, нотариус проверит правоспособность обеих сторон, а также полномочия представителей. Представителям или самим участникам придется лично посетить нотариальную контору.

Что будет при нарушении правил по сделке, требующей нотариального удостоверения

Если договор подлежит нотариальному удостоверению по закону или договору, нарушать указанную форму нельзя. Ее несоблюдение сделает договор ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ). При таком пороке формы не получится заменить сторону соглашения (постановление АС Московского округа от 21.10.2019 № Ф05-17239/2019 по делу № А40-166515/2017).

Когда от нотариального удостоверения сделки уклоняется одна из сторон, вторая может в судебном порядке добиться признания договора действительным и обязать зарегистрировать сделку (решение АС города Москвы от 04.12.2018 по делу № А40-247784/2018). Сторона, которая необоснованно уклонялась от нотариального удостоверения договора, должна будет компенсировать контрагенту убытки, которые возникли из-за задержки оформления сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Если ваш контрагент уклоняется от соблюдения установленной формы заключения договора, и вы хотите подать иск, обратите внимание на сроки давности по данному типу споров (п. 4 ст. 165 ГК РФ, п. 58, п. 62 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

При подготовке материалов мы используем только проверенные источники информации