ЖСК – жилищные кооперативы для покупки и строительства жилья

Один из способов возведения МКД для получения в них квартир с целью дальнейшего проживания или перепродажи – это вступление в жилищно-строительный кооператив. В нем могут объединяться как граждане, так и организации. После завершения строительства многоквартирный дом обычно остается в кооперативном управлении.

ЖСК существовали в советские времена, в 1980-е годы их усилиями возводилось 7-8 процентов городского жилья. Сохранились ЖСК и в РФ. Большинство таких объединений занимается эксплуатацией жилого фонда, но остаются и те, которые действительно строят дома в интересах своих участников.

При подготовке материалов мы используем только проверенные источники информации

При вхождении в кооператив его члены вносят определенную сумму в качестве взноса. На собранные деньги организуется строительство и другие необходимые работы. Например, некоторое время назад методом кооперации обманутые дольщики достраивали МКД, доставшиеся им на разных стадиях готовности от исчезнувших строительных компаний.

Типы кооперативов

Жилищные кооперативы делятся на два основных вида: строительные (ЖСК) и накопительные (ЖНК), оба эти варианта закреплены в действующем законодательстве. Они решают несколько отличающиеся задачи. ЖСК создается и функционирует для того, чтобы все его члены были обеспечены жилплощадью. Для этого осуществляются необходимые строительные работы.

Когда возведение дома заканчивается, он сдается в эксплуатацию, а участники объединения становятся полноправными владельцами квартир. После этого на основе ЖСК создается управляющая организация. Именно она в дальнейшем занимается содержанием дома и управлением им.

ЖНК также собирается из тех, кто хочет получить жилую недвижимость. Однако в нем сочетаются признаки ЖСК и финансового кооператива. Вступившие в ЖНК участники не ведут строительства, они собирают средства на то, чтобы приобрести готовую недвижимость. Многие рекомендуют вступать именно в накопительные объединения, так как в них движение средств контролируется значительно строже.

Плюсы и минусы ЖСК

Потребительские жилищностроительные кооперативы обеспечивают своих членов жилплощадью в возводимых домах в соответствии с размерами взноса, который был сделан при вступлении. Основные преимущества таких объединений заключаются в следующем:

• не нужно собирать уставный капитал;
• у членов нет обязанности работать именно в ЖСК и вкладывать свои силы в строительство, хотя совсем недавно такой способ практиковался;
• величина взноса не имеет в себе коммерческой составляющей, поэтому жилье обходится дешевле. Пай рассчитывается в зависимости от реальных потребностей объединения, в него включается стоимость стройматериалов, оплата труда рабочих и другие прямые расходы;
• не нужно переплачивать проценты, так как не привлекаются заемные средства, например, как в случае с ипотекой. Дополнительные расходы нужны только для обеспечения работы кооператива в процессе стройки;
• в ЖСК может быть любое количество участников. В зависимости от него подбирается подходящий проект застройки. При небольшом числе членов можно построить 2-3-этажные дома или таунхаусы. Если пайщиков много, то они могут запустить строительство сразу нескольких многоэтажек.

Есть у жилищных кооперативов и определенные минусы. Их мы опишем ниже в пункте с рисками.

ЖНК появились сравнительно недавно. Утверждающий их федеральный закон принят в 2004 году. При использовании такого объединения нет строительных рисков, так как пайщики приобретают уже готовую жилплощадь. Опишем основные плюсы вступления в ЖНК:

• небольшой порог вхождения и минимальная переплата. При попадании в кооператив уплачивается вступительный взнос (один раз), после чего регулярно платятся паевые и членские взносы. Первые идут на погашение стоимости квартиры, вторые платятся как проценты за заем. Работа ЖНК оплачивается из фонда, сформированного из вступительных взносов;
• заем предоставляется под 2-6% в год;
• участники сами определяют, какую сумму каждый месяц нужно вносить для погашения стоимости квартиры;
• прозрачность работы – оборот денежных средств может контролировать любой член кооператива;
• участники свободны в выборе любого жилья. Это может быть недвижимость в новых домах и на вторичном рынке, а также коммерческие объекты;
• ЖНК невозможно ликвидировать. Этого не произойдет, даже если в его составе останется один участник.

Есть у накопительных объединений и недостатки:

• значительный размер первого взноса, составляющий около трети цены жилья;
• заселиться в квартиру можно только после того, как будет оплачено больше половины ее стоимости;
• право собственности наступает только после выплаты 100% суммы. До этого момента жилье остается во владении кооператива.

В целом создание ЖНК несет значительно меньше рисков в сравнении с жилищно-строительным. Однако и переплата в накопительном объединении будет заметно выше. ЖНК часто позиционируется в качестве альтернативы ипотеке. Низкий процент за пользование средствами действительно делает участие в кооперативе значительно более выгодным в сравнении с получением денег на покупку жилья от банковской организации.

Процесс регистрации ЖСК

Порядок регистрации жилищной кооперативной организации достаточно прост. Для ее создания нужно разработать учредительную документацию и пройти стандартную процедуру государственной регистрации, чтобы получить статус юридического лица.

В уставе ЖСК прописывается следующая информация:

• название и род деятельности объединения;
• адрес и телефон управляющего органа;
• величина паевого взноса;
• обязанности участников. Они обычно заключаются в бережном отношении к общему имуществу и субсидиарной ответственности при каких-либо убытках;
• правила вступления и выхода членов;
• порядок управления объединением.

Для создания жилищно-строительного кооператива по закону требуется собрать не менее пяти участников. Максимальное количество членов ограничивается только числом квартир в МКД, который будет построен или приобретен.

Для регистрации нужно предоставить документы обо всех лицах, выступающих в качестве учредителей. Кроме этого, раскрывается информация о тех лицах, которые могут действовать от имени кооператива без доверенности. Обычно сюда включается директор и члены правления.

У нескольких небольших жилищно-строительных кооперативов есть возможность собраться в один крупный. Для такого объединения создается единое управление.

Управление кооперативом

Управление осуществляет общим собранием его участников. Если их больше 50, то управляющий орган называется конференцией. На собрании или конференции выбирают:

• правление, руководящее текущей работой объединения;
• ревизионную комиссию, контролирующую его деятельность.

Ревизионная комиссия назначается на срок до трех лет. Ее задача заключается в плановых проверках финансово-хозяйственной деятельности объединения. Это делается не реже одного раза в год. В то же время у ревизоров есть право на внеплановые проверки, которые проводятся в любой момент на их усмотрение.

Риски участия в ЖСК

При организации жилищно-строительных кооперативов нужно помнить о рисках, которым подвергаются их участники.

1. Основной риск – невыполнение объединением своей прямой задачи, например, строительства дома. Причины этого могут быть разные:

• недостаток финансирования;
• сложности с реализацией проекта;
• невозможность оформления разрешительных документов и так далее.

2. Увеличение стоимости строительства в сравнении с заявленной изначально. Дополнительные средства должны вносить сами члены организации.

3. Отсутствие компенсаций для членов при срыве сроков по вине жилищного кооператива. Каждый член объединения отвечает за строительство наравне с остальными, поэтому и ответственность делится на всех.

4. ЖСК не предоставляют гарантий на передающееся членам жилье.

5. Финансово-хозяйственная деятельность контролируется только той комиссией, которую он избирает внутри себя.

6. Конкретные квартиры для каждого члена кооператива выбираются управляющим органом. Заселение происходит на основании данного решения. При нарушении уставного порядка в ходе распределения возможны споры между участниками объединения.

Описанные риски достаточно серьезны, при их возникновении страдают интересы обычных членов кооператива. Опасность наступления негативных явлений возрастает, если управляющие органы ЖСК связаны с застройщиками или инвесторами, а простые участники не проявляют активности в работе объединения.